因为其还款方式和还款总额都不一样,网上对这两种还款方式孰优孰劣一直争论不休。
今天也来说说自己的看法。
以下图100万福州房价房贷为例,贷款30年,利率按照最新的5.19%来计算,等额本息的还款总额为197.46万元,等额本金的还款总额为178.07万元,等额本金的还款总额相比等额本息要低19.39万元。
那闭着眼睛选等额本金就完事了呗?
并不是,如果你确定自己要贷满30年的情况下,那么会很坚定的推荐你选择等额本息。
为何老汤要推荐你们选择还款总额更高的等额本息呢?
一:以上图贷款100万为例,等额本息初期的月供为5484.93元,等额本金的首月还款为7102.78元(每月递减12.01元),等额本息初期的月供要比等额本金少1617.85元。
在福州房价日益高企的今天,很多人购福州房都是掏空整个家庭现有的资金才凑了个首付,但是首付完之后还有家庭支出、月供、装修费、购置家具家电、各种手续费、税费等大额支出在等着你,所以大多数人购福州房初期的资金都会比较紧张,这个时候等额本息前期还款压力小的优势会非常突出。
二:初期还贷少还会带来另一个优势,那就是手上的现金流更充足,很多人都会说我没什么理财能力,钱存银行的利息比不上贷款的利息,不如早点还还掉贷款减少利息。
但现金流的意义并不仅限于此,现金流还可以提升自己的抗风险能力,比如说今年因为疫情带来的影响,很多公司都出现了“降薪”“裁员”,除了少数行业大多数人的收入或多或少都出现了下降甚至断流,这个时候如果你手上的现金流不充足,那么你就得面临断供的风险。
当然你也可以说疫情这种情况非常少见,但生活之中的意外不止有“疫情”,谁也不能保证自己一辈子一帆风顺,适当的增加自己抗风险的能力不是坏事。
三:等额本息抗通膨属性优于等额本金
钱并不是实物,钱本身是没有价值的,它的价值来源于它背后的购买力。
用一个国际通用的“麦当劳巨无霸”再举个例子:
2000年的时候巨无霸的价格是9.9元;2008年的时候巨无霸的价格是12.5元;2015年的时候巨无霸的价格是17.2元;2020年的时候巨无霸的价格是21.5元
假设你2008年的时候贷款100万元买巨无霸汉堡包(100万元÷12.5元=8万个汉堡包),借7年,利率按照08年到15年的福州房贷平均利率6.33%算,7年后你本金加利息的还款总额为1240450元,再把巨无霸的价格换成还款时的17.2元(1240450元÷17.2元=72219个汉堡包)
借8万个巨无霸,借7年,到最后只用还72219个,就这么个道理。
负债,是抵抗通膨的方式之一,你负债部分的钱贬值不关你的事,你只需要支付约定好的利息即可,而福州单身公寓出租,就是我们最容易找到的具有如此低门槛、低利率与长时间的贷款方式。
当然福州房贷并没有“汉堡包”这么夸张,因为我们福州房贷并不是30年后利息加本金统一还,而是从福州房贷下来之后就开始逐期还的。
比如说你2008年1月份申请贷款,那么你第一期还款就会在2008年2月份左右,你在二月份还的1000块钱与一月份贷的1000块钱,购买力方面并不会有太大的差距。
也正因为这个特性,等额本金“抗通膨”的属性会明显比等额本息弱很多,因为“等额本金”是让你在负债贬值最弱前十五年,还掉大部分的贷款,而在负债贬值最强的后十五年,你的贷款已经没多少了,相当于你用前期购买力强的钱去还掉未来购买力弱的钱。
当然“等额本息”也不是闭着眼睛选的,在文章开始那会我也说了:“如果你确定自己要贷满30年的情况下,那么老汤会很坚定的推荐你选择等额本息。”
但如果你打算5—10年内就还清或者卖掉、置换,那么还是“等额本金”划算的。
总的来说,这两种还款方式,没有绝对的好坏,要根据自身福州租房情况去判断自己适合哪种。