这个城市的房价，悄悄涨了不少

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正文2979字，预计阅读时间：14.12分钟
文/子木团队
昨天一个关注我3年的女读者连夜找到我，跟我诉苦。说自己关注的城市，不到半年时间，房价平均涨了2-3千/平米，这个城市的人口并不多，产业也没跟上来，但房价一直呈“阶梯式”上涨，真的看不懂。我问，那你为什么还要关注它？她说，2年前买不起深圳的房子，就开始关注这个城市，没想到2年后深圳房价更是一骑绝尘，彻底与自己无缘。自己所有的希望只能被迫寄托在这个城市。郁闷的是，这个城市的房价也涨得都快买不起了，看着自己可怜的收入，每天焦虑得睡不着。这个城市不用多说，大家应该都能猜得到，就是紧挨着深圳的惠州。我曾在2018年提醒她买过，又在2019年年底再次提醒，看到现在还在犹豫的她，让人无奈。的确，买房这件事情，其实非常考验个人眼光，如果你感觉你的收入赶不上房价增速，那就要想办法提前入场，以发展的视角看待未来价值。惠州虽然短期人口和产业跟不上，但它是深圳的超级卫星城，五年一个样，深圳外溢的住房需求足够填满市场鸿沟。发展，只是时间问题。
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我前几天做了一个统计，发现近2个月，对于惠州购房的咨询量要比去年年底高2倍。当下惠州的行情，已经上升到大湾区第一梯队。准确来说，惠州的新一轮房价周期是从去年8月份开始的。那时惠州市场成交出现高强度反弹，从月成交11175套新房直奔15357套，最终在2019年12月，深圳取消豪宅税后冲到高峰，15665套。
一般情况，如果年前出现翘尾行情，年后必然紧跟小阳春，这是楼市的铁律。所以趁惠州成交上涨，房价还没有反弹，我急忙写了一篇文章，《这个城市出现了机会窗口》，提醒关注此地的读者赶快上车。次年开年，突遇疫情爆发。全国楼市，无一例外陷入困境。那时候惠州开发商顶不住周期开始打折抛售，惠州之前的炒房客也开始慌乱，纷纷挂牌销售。然而事实上，行情短暂沉底后，没过一个月就掉头而上，成交再次反弹，一路狂飙。火热场面，再次刷新了人们对惠州的认知，这次不再是成交量的增长，而是房价。2
数据统计，2020年上半年惠州新房成交共计55781套，成交均价为12203元/平米，同比去年上涨8.77%。惠州太大，单看整体涨幅，其实并不算太大。但如果聚焦到与深圳关联的地段，你会发现，惠州楼市行情有些“过分”了。数据统计，从2019年年底到今年6月份，惠州临深片区房价上涨幅度在2-3000元/平米之间，尤其是临深热门地段，发生跳价行情。（黑色圆点为临深片区部分楼盘）例如最近还未开盘的豪宅玖御府，挂出29999元/平米的单价，距离3万只差1块钱；临深片区的荣佳国韵，备案价最高上调7000元/平米左右，楼盘单体涨幅高达50%；大中华幸福城去年年底房价是14500/平米，现在房价已经达到19000元/平米，半年上涨4500元/平米，下期的备案价直奔21000元/平米；锦绣壹号此前售价在19000元/平米左右，预计要奔向23000元/平米～25000元/平米。距离深圳坪山一脚油门的神盘龙光城，据说现在已经封盘，开始捂盘惜售……（临深白云新城某楼盘）前几天我去几个楼盘踩点，中午天气很热，但大多数楼盘购房者却是络绎不绝，现象氛围很是热闹。一个当地资深地产朋友销售透露，下一批产品的备案价都要上调2～3000元左右。（临深大亚湾西区某楼盘）他给了我一份数据很重要。那就是今年惠州的购房者，开始从投资需求向刚性需求转变，从各个楼盘的登记情况看，深圳刚需购房者加速入场，占比可以达到60%多。刚需入场会逐步夯实房价基础，所以惠州的二手房房价也在同步上涨，较年前增长2000元/平米左右，缩小了和新房之间的价差。一旦二手房价涨起来了，那么惠州的价值就坐稳了。那么到底是什么，给了惠州近半年房价逆势上涨的勇气？3
其实在2015年之前，人们对惠州还没有任何印象。但在2017年之后，惠州就开始频繁出现在各大新闻媒体上。为什么呢？一句话，“临深房价最低的超级卫星城”。我们知道，深圳地方小，对人才引入从来不「克制」。作为一线经济强市，大湾区的核心，深圳房地产市场会面临长期”供需失衡“问题，同时，房子的稀缺性会越来越严重。当深圳再也装不下更多年轻人的时候，必然要找到一个地方来承接城市人口的居住需求，不然爆发的大城市病会拖垮整个城市的经济发展。而这个地方，向北可以是东莞，向东就是惠州。目前东莞临深片区，例如凤岗、塘厦以及松山湖，房价目前已经达到3万多/平米，依然高惠州一个段位，所以惠州就成了性价比最高的”刚需接驳地“。这个概念简单粗暴，相信大家都能深谙其理。深圳这几年都在想方设法连接惠州价值，例如之前开通的赣深高铁，规划的14号地铁延长线，以及已经落地的深大城际铁路。6月10日，深圳市城市交通规划设计研究中心公布了《关于深圳至大亚湾城际铁路工程可行性研究社会稳定分析专题研究的公示》《新建深圳至深汕合作区铁路工程社会稳定风险分析公众参与信息公示》。具体内容就是深圳要规划一条连接惠州大湾区的城际铁路，从宝安机场T4站至惠州大亚湾经济技术开发区，途经深圳市宝安区、龙华区、龙岗区、坪山区、惠州市大亚湾地区。深大城际全线拟设13座车站，线路全长86.83km。如果三条铁路全部投入使用，深圳到惠州的时间将会缩短至30～60分钟之间，惠州作为深圳住房需求承载地的价值就会被激发出来。4
最近很多想买惠州房子的购房者都在问我一个问题，现在惠州的房子还值得买吗？实话讲，相对于去年还未涨起来每平米1万左右的房价，现在部分楼盘的房价有些「过分」了，例如前文提到的几个楼盘，房价一夜之间跳涨50%。但相对于目前惠州的超级卫星城身份，这个房价尚还处于价值洼地。毕竟在整个大湾区，也找不到这么低价的土壤。而且深圳马上就要40年大庆，大概率有一波政策大礼包出台。很多人都在对赌惠州部分地区会划归深圳。至于深圳能不能扩容，这存在地方之间的博弈问题，我们也不好揣测，但政策礼包里，一定有利好深圳向周边城市延伸的内容，间接利好惠州房地产价值。但要注意的是，惠州虽然目前市场火热，我们依然要保持清晰的头脑。惠州房子卖得好，但面积大，而且库存也不小，是典型的分化型市场，价值只聚焦在「核心地段」。所以在购房上，如果考虑投资属性，一定要谨慎为之。也就是说，惠州买房，务必按照我们之前的价值判断买，其他不做考虑，之前重点强调的几个投资地段目前价格都起来了，这里我再重复一下：第一梯队：惠阳临深片区、白云新城板块第二梯队：大亚湾西区、南站新城板块第三梯队：惠城金山新城、高铁北站、仲恺中心片区一般情况下，我每天在研究抄底，而不太建议追涨。但这几天，很多读者坚持让我帮他们去惠州寻找机会，实在是涨得害怕。于是前几天响应粉丝需求，特地去考察了一圈。有意思的是，发现惠州一些优质地段的房子价格，还没来得及上涨，价值还没有完全发挥出来，可以深度挖掘。这部分房子的价值，有上涨空间，在未来跑通胀没有任何问题。当然还挖掘到一些价值二手笋盘。大家可以去看看，惠州的机会真的已经不多了。
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