重磅！长三角哪些城市还能买？

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文/子木
这段时间，楼市的最热门的地方莫过于长三角城市群。尤其是上海，仿佛回到了2016年，人们拿着钱冲进楼市接盘，二手房业主坐地起价，核心地段尤其是学区房房价跳涨。数据显示，上海2020年二手房交易额已经达到了12028亿，全国唯一一个万亿级市场，同时新房交易额突破5000亿，是环沪几个重点城市的总和。四大一线城市争来争去，到头来销冠还是上海，一句话解释：你大哥还是你大哥。房价是具有轮动效应的，上海行情爆发会引发当地群众购房焦虑情绪，买得起的买上海，买不起的就想着往周边买。数据显示，2020年环沪新房市场有超过50%的需求来自于上海，上海与环沪互动性极强。最近在研究数据，发现环沪嘉兴房价已经连涨了三个月了，接下来昆山、太仓等地也有房价上涨的苗头。当然我坚持认为，楼市今时不同往日，在三稳大基调下，楼市上涨的动因已经剥除了炒作因素，完全由城市购买力主导。例如上海有这波大潮，整体来看，动因是货币放水、连续3年的购买需求积压、超低房贷利率、新房限价以及史上最大力度的拆迁。但最重要的还是因为人口基数庞大，2400多万人口，可以让任何利好产生裂变效应。影响房价的因素有很多，今天子木以人口流动和城镇化水平为主线，来推测一下长三角各个城市在2021年的房价趋势。1
人口是我在2020年研究的主要课题，而且我发现，随着近几年“抢人大战”硝烟四起，人口这个影响楼市的长期因素，变成了短期。也就是说，过去人口流入一个城市，隔几年购买力需求才表现出来，但现在，会马上表现在楼市行情中，最典型的就是深圳、杭州、西安这样的人才流入大户。我们再回头看长三角。
2019 年各城市常住人口、常住人口城镇化率(万人、%)
这幅图很重要，橙色代表人口净流出，蓝色代表人口净流入，气泡大小代表人口总量，纵坐标代表城镇化率水平，城镇化率水平越高经济越发达。根据人口总量、流动性和城镇化水平，我们能总结出：第一梯队：上海第二梯队：杭州、苏州、南京第三梯队：合肥、宁波、无锡、常州第四梯队：温州、南通、金华、绍兴、嘉兴、台州、盐城、扬州、泰州、镇江第五梯队：马鞍山、芜湖、湖州、舟山、滁州、宣城、铜陵、池州、安庆在这其中，南通、盐城、泰州、扬州、芜湖、池州、铜陵、宣城、滁州、安庆的人口在2019年是净流出的。2019年是抢人大战关键年份，人口净流出证明城市整体人口吸引力偏弱。而且长三角人口净流出的城市，城镇化率都在70分及格线以下，证明了人口吸引力和经济水平呈正比关系。滁州、宣城、铜陵、池州、安庆不单人口净流出，城镇化率还低于60%，楼市购买力薄弱，可以划分为常规三四线城市，未来不要抱有房价上涨希望。南通、盐城、扬州、泰州、芜湖，属于成色较好的人口净流出城市，但前两年楼市火爆，透支了很多，没有几年光阴是缓不过来的，其中南通离上海距离较近，人口732万，经济也不错，是最有希望的，但前两年涨势太猛，2021年也不会有行情。
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我们再来看人口净流入城市。2014年-2018年，连续5年年均净流入人口大于100万城市，包括上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、嘉兴，共计7个。这些人口净流入的城市均位于第三梯队以上，上海已经讲过了，第二梯队的杭州和南京在2020年的行情都不错，政治地位、人口流入、城镇化率水平都很高。2020年南京卖房超20万套，创下四年新高，但楼市未出现普涨，二手房挂牌价上涨最多的建邺区，涨了近3000元，2021年行情不会差，会继续跟随大势缓涨。“炒房之都”杭州2020年行情不如南京，同样出现了分化趋势，涨势比较好的是西湖区和萧山区，其他几个区较平，一些郊区的房价也在下跌。但杭州在2021年还会紧跟长三角大势，稳步上升。具体有三个原因，首先杭州这几年人口积蓄速度非常快，数据显示，2015年至2019年常住人口总量增幅，杭州领跑长三角，增幅达15%。其次和上海联动作用极强，资本在这两个城市之间来回兜转，基本每轮房价都是上海涨完杭州紧随其后，最后，杭州有一个潜在利好因素是2022年亚运会，这次亚运会规模庞大，带来的基建利好会带来一轮城市红利。宇宙最强地级市苏州，在2020年房价是下跌的。这是因为2019年，苏州房价涨势实在太猛，购买力消耗过大，后来被调控严令打击后，开始加速回调。有人说，苏州经济很强，人口也在加速流入，所以2021年会跟着上海大涨。这是谬论，这么多年，我还没见过任何一个城市被政策杀伐后，一年就能结束回调周期的。所以，2021年苏州房价大概率会保持横盘或者下跌的姿态。不过苏州整个城市面依旧属于当下长三角城市群的价值洼地，横盘回调的时间不会太长。反而房价越跌购房机遇越多，大家越要想办法上车，2021年要关注苏州的抄底时机。3
我们再来看第三梯队。宁波、无锡、常州均属于经济强市，江浙一带仅次于新一线城市的存在，人口吸引力很强，未来房价潜力不俗，当然常州的段位还要低于宁波和无锡。但这三位同学因为2020年涨势过猛，和苏州命运相同，遭遇严令调控，2021年房价会继续回调，而且回调时间要大于苏州。在这其中，常州楼市回调力度最猛，当前二手房库存量数量大，而有部分业主为将手上房源出售，不惜降价10%挂牌出售。常州的短板在于人口，474万的体量只属于中小型城市，而且人口流入量远不如苏州和无锡，这也会拉低未来房价的天花板。总之，2020年下发过严令的城市，2021年都别指望上涨，这点大家要清楚。合肥楼市今年是最魔幻的，最早只出现于坊间业主联手哄抬房价和媒体造势，加重炒作效应，引发群众焦虑情绪，造成量价反弹。然而合肥政府却很暧昧，只是象征性地发了一个谴责通知。这种靠炒作风气实现房价反弹的并不具备实际支撑力，而且现在合肥的房贷利率较高，首套5.88%，二套6.13%，在某种程度上遏制了购房需求。不出意外，合肥2021年会出现局部分化的趋势，例如高新区、政务区和滨湖新区的房价在炒房客的主导下继续上涨，但其他区域因为支撑力不够，会继续横盘。4
虽然说长三角城市群的目标是实现区域联动，共同繁荣，但目前来看，依然摆不脱弱肉强食的内部竞争，其中最主要的就是人口争夺。拿外地租客的比例来讲，上海现在外地租客占8成，对安徽、江苏、浙江三个省份进行虹吸；杭州外地租客占5成，对整个长三角的二三线城市人口进行虹吸，其中温州、绍兴、台州的人口最多；苏州外地人口占比6成，则是对长三角城市群的三四线进行虹吸，其中盐城，南通市最多。合肥外地人口占比为8成，主要对安徽省内人口虹吸，其中以六安、安庆、阜阳、巢湖等三、四线城市为主。在未来这种虹吸趋势几乎是不可逆转的，所以身在人口净流出城市的购房者，在房产方面，一定要保守投资。最后大家一定要重视人口对房价带来的影响。
改革开放以来，流动人口规模从1982年的不到700万人到2011年增长至2.3亿人，占全国人口比重由0.7%增长至17.1%。接下来随着各大城市放开户籍门槛，人口流动趋势还会加剧。2019年长三角GDP总量高达23.7万亿元，占全国近两成，这个中国第一大城市群自然会成为全国人口流入的主要端口，相当于中国楼市茅台。大家一定要盯紧核心前三梯队城市房产，伺机而动，避开高峰，寻找底部价值，把握住为数不多的城市发展红利。
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