房住不炒四年，有些话我想对你说！

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来源：子木聊房 （ID：zimuliaofang）
文/子木
近段时间，全国楼市风声鹤唳。
一线城市北上广深轮番出台调控政策，全线打压房价。
地产朋友戏称，好像在打擂，看谁出招快、稳、狠，要了老命。
特别是北京，近期传出，为了限制二手房市场交易热度，监管部门要求中介机构降低“带看频次”：
一周之内，每套房子被买家看的次数不超过2组。
之前我们都认为，二手房交易市场是相对自由的，一个愿打一个愿挨，天王老子都管不着。
但看完这份承诺书后，我瞬间沉默了，眼前只有一个字：
服。
不过站在宏观层面，严打房价是富有远见的。
接下来人们对城市房价的涨速会有一个预期，尤其是年轻人，对“家”有个盼头。
而不像以前，希望与绝望，可能只在一夜之间。
可以说，我国楼市能走到今天这一步，已经超出了绝大多数人的预期。
过去我们不相信房价可以被调控住，但现在我们不敢说房价能轻易涨起来。
明白这套逻辑，其实就知道了“房住不炒”的本意。
算了一下，从2016年12月到现在，已经4年有余，昨天晚上我把这4年的楼市事件翻了出来，认真研读，颇有感触。
希望接下来子木这些话，能对你在未来房价趋势上有一番新的见解。
1
跳出塔西佗陷阱
之前，市场上很少有人相信房价能被调控得住。
这是因为我们陷入了“塔西佗陷阱”。
“一旦皇帝成了人们憎恨的对象，他做的好事和坏事就同样会引起人们对他的厌恶。“
对于楼市，98年第一次房改后，每次房价大涨后，我们都要求稳定房价，但每次调控之后，房价又在逆势而涨，甚至报复性上涨。
循环往复，人们对于楼市政策调控没了信心。
2016年12月，房住不炒横空出世，当初人们的态度，依然不屑。
因为我们已经习惯了近乎二十年的炒房风气，期间诞生了不计其数的发财梦，也有更多的人愿意把资产配置到里面，抵御通货膨胀。
长此以往，开发商、炒房客、地方以及银行等既得利益体，已经形成了牢不可破的“魔障”。
这个魔障无法破除，归根结底是因为各个城市的经济发展太依赖房地产。
中央调控不敢下死手，是担心GDP降速，背后牵连成千上万老百姓的饭碗。
但在2016年12月以后，天变了。
为什么呢？
灰犀牛。
2
决心
数据统计，过去十几年，我国房地产融资规模不断扩大，商业房地产贷款的占比从2004年13%，增长到2019年的高点29%，贷款余额年复合增长率在21.4%。
同时居民杠杆率同步提升。
2009年是23.5%，而十年之后，这个数值变成了55.8%，创造历史新高。
房贷成为家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。
说实话，2019年是中国楼市孕育风险最大的一年。
主要风险不在一二线城市，而是三四线城市，多地房价飙涨，有的县城房价甚至炒到了1万元/平米以上，老百姓都把钱塞进了楼市。
最重要的是，2019年我国经济趋势是下行的，两者对冲很容易爆雷。
灰犀牛近在眼前，再担心GDP已无济于事。
于是在2019年，中共中央政治局会议上，明确表示：
“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
紧接着，全国各地开始疯狂出台调控政策，全方位打击炒房客。
数据统计，2019年调控次数高达620次，创下历史记录，很可能成为历史绝唱。
2017年，250次
2018年，408次
2019年，620次
2020年，498次
2020年突发疫情，全国各地楼市封锁，彻底进入寒冬时刻，各地经济下滑严重，纷纷松绑政策欲自救。
如果按照过去的套路，经济下行，地方喊救命，上面定然是睁一只眼闭一只眼了。
然而我们却看到了非常夸张的现象：
只要有城市敢自行松绑，马上责令废除，收回政策，俗称“政策一日游”。
也就是从2019年开始，中央敢于在经济承压的情况下，继续加码调控。
“逆周期调控”似与地产调控呈“脱钩”之势，也证明了“房住不炒”的决心。
3
房地产契机
2020年对于一些人来说是非常黑暗的一年，但对于楼市来讲，是历史转折之契机。
因为这一年的上半段，我们经济进入近十几年以来最艰难的时刻。
但我们又发现失去房地产后，中国经济并没有垮塌，反而在下半年，开始爆发式爬坡。
至此，所有人认为中国这趟列车上，没有房地产做主动力，依旧可以高速奔跑。
房地产经济捆绑经济的“魔障”开始出现裂隙。
2020年8月，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》刊文再次强调：
房地产泡沫已经成为威胁我国金融安全最大的“灰犀牛”。
随后又爆发了新的一轮调控潮，我把它称之为「打鼹鼠式」调控。
意味着只有城市房价踩到红线，马上会遭遇问责调控。
紧接着，中央又针对开发商出台了“三道红线”，被业内称为地产行业的“巴塞尔协议”，年底针对银行出台了“两道红线”，勒紧信贷口子。
一位地产行业的朋友跟我说，从2016年12月开始，有一种刀架在脖子上的感觉，背后还有皮鞭子在一直猛抽，喘不过气来。
因为整整4年，政策大手从未停止过施压，一直都在围追堵截这头灰犀牛，这个产业链上的既得利益体开始瓦解。
而且这样的态势将会是未来楼市的一种常态。
4
反向思维
谈到这里，很多人都说，房地产这不就玩完了吗？房子哪还有投资价值？
这是很多人的误解。
“房住不炒”，是“不炒”，并不是“不涨”。
其实对于我们这些楼市研究者来说，房住不炒后的市场反而更有投资价值。一个理性稳健的市场，对老百姓来说更重要。
为什么呢？
类比于股市。
美国的股市，一家上市企业的股票是跟业绩、利润、负债等核心发展指标深度挂钩的，而且承载着国民财富，通过技术分析，炒股完全是一个可以配置资产的渠道。
但在中国呢？
就是炒。
2020年行情好的时候，大部分股票不分青红皂白一起涨，很多垃圾股几个涨停板，直接把追涨的散户都埋了。
再厉害的技术分析都无济于事，只有“情绪”可言。
同理于楼市，过去行情好的时候，好城市落后城市一起涨，好地段垃圾地段也一起涨，遇到冷市，最后把买房人都套死了。
但房住不炒后，在政策打压下，全域剥离了炒作这一大因素。
所有城市的房价走势立竿见影，而且龙头城市和落后城市，分化越来越大。
我挑选了几个强一二线城市，2016年12月-2020年2月的房价趋势。
北京二手房均价走势广州二手房均价走势深圳二手房均价走势杭州二手房均价走势成都二手房均价走势武汉二手房均价走势我们会发现，2016年以后这些核心城市的房价都在飙涨，但房住不炒后，整体开始加速回落，炒作泡沫挤出。
但是几年后，龙头城市的房价又进入了回涨阶段。
尤其像北上广深这样的城市，新的一轮房价，是实打实刚需支撑起来的，这属于理性的稳增长阶段。
但有些城市却不是这样。
很多城市被打掉投机泡沫后，房价回落，止步不前，进入了高位横盘时期。
如果城市自身经济实力不够，在房住不炒的后时代，大概率会陷入长期横盘阴跌的窘境，这无疑套死了买房人。
至于哪些城市未来肯定没有发展潜力呢？
我这里不会笼统地说什么三四线城市，而是想让大家来看两张图。
第一张是《2020年养老金中央调剂》，解释了2020年各省市养老金上缴和下拨的比例。
我们看到广东省养老金收入全国最高，而且净贡献达到645.71亿元，这意味着广东省的年轻劳动力充沛，地域人口结构优质。
广东年轻人不单可以养当地的老人，而且还有富余，接济其他省份的老人。
最惨的是东三省，全国排名倒数，这意味着当地老龄化严重，年轻人连老人都养不了，只能靠其他省份来接济。
这种形势下，年轻人只能继续外流寻找出路。
这句话可能不太好听，但事实证明，年轻人外流的城市或者地域，经济发展是无望的，房产没有任何投资价值。
所以在东三省，我认为能投资房产的地方有且只有2个，沈阳和大连，只有这些城市还勉强能吸引东三省的年轻人流入，其他不用考虑。
养老金调剂净贡献为负的省市，房产投资价值只局限于省会城市，而且这个城市的“首位度”一定要很高才行。
第二张图是2019年全国各省市人口出生率对比。
大家都知道，现在全国整体的人口出生率每年都在下滑，人均40平米居住面积下，一个城市的出生人口和流入人口决定了未来房产价值。
我们会发现，大部分城市的人口出生率都在降低，尤其内蒙古、天津、山西、新疆都不足10%，意味着这些省市的人口结构在加速老龄化。
尤其东北振兴很难说，年轻人都走了，出生率还是世界奇低，北京上海虽然出生率低，但是迁入的年轻人多，潜力还是很大。
如果没有外来人口填充，房产价值只能逐渐暗淡。
广东、四川、浙江的出生率虽然不是最高的，但人口基数大，综合指数在全国属于第一梯队，这就是我为什么非常看好大湾区、长三角、川渝城市群房地产的原因。
过去在影响房价的三大因素是金融、土地和人口，这里面金融和土地可以人为调节，唯有人口是无法解决的因素。
这也是近几年来百城抢人的意图，一是为了经济发展，二是为了稳住房价。
所以房住不炒后，我们把人口列为影响房价的第一因素，未来人口数量多、出生人口多、且流入人口多的城市，就是楼市茅台，大家要心有所知。
5
四年感悟
最后再总结一下。
1、走出塔西佗陷阱的中国楼市，调控将无比灵敏，政策性市场中，投机属性趋近于0，未来政策放开的可能性也几乎为0。
2、闭着眼买房赚钱的黄金时代彻底完结，未来是理性的稳健市场，想在房子上赚钱，必须学会技术分析，比如城市、地段、资产类型、居住环境、户型物业等等。
3、房住不炒只是剥离了楼市炒作因素，但并不代表房价不涨。好的资产依旧会随着人口、经济的积聚与发展，水涨船高。
4、盯紧人口流动趋势，马太效应下，未来城市分化会非常剧烈，投资价值聚焦在人口递增的龙头城市板块，而人口总量低、人口递减的城市，自住可以，投资没有意义。
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博弈人生(ID:byrs1996)