称心常识网住宅使用说明书
近日听说有一类说明书叫《住宅使用说明书》，心生好奇，所以就搜索了一下，不查不知道，一查不得了，很神奇。
先做一番梳理
这个名词在网上可以查到的最古老的记录应该是1998年《城市房地产开发经营管理条例》和建设部建房（1998)102号《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》
1999年，国发办[1999]72号《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》对《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》进行了强调。
以浙江省杭州市为例，同年（1999年）颁布的《杭州市住宅区物业管理暂行办法》在第五十一条规定：新建住宅交付使用时，开发建设单位必须按国家和本市的有关规定提供《住宅工程保修卡》和《住宅使用说明书》，并按《住宅工程保修卡》的规定，承担保修责任。
2000年颁布的《房地产开发企业资质管理规定》有关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的内容
2000年颁布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》有相关规定：商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
还是以浙江省杭州市为例，同年（2000年）发布的《浙江省房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则》提到：商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2001年颁布的《商品房销售管理办法》第三十二条规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
2002年，住建部建住房[2002]44号《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》第十二条提到：房地产开发企业有下列不良行为的，房地产开发主管部门应当依据《房地产开发企业资质管理规定》，在资质年检中予以降级或者注销资质证书：…(九)商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；….
2002年，国家七部委联合颁发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》中提到以下行为：发生质量问题不认真处理，不按规定发放住宅质量保证书、住宅使用说明书以及不按保证书承诺承担保修责任的行为。
时间来到2009年，这一年修订的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》在第五条将第二款修改为“住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。
2011年，《浙江省住房和城乡建设厅2011年重点稽查执法工作方案》（建稽发[2011]76号）中提到：交房时是否同时交付《住宅使用说明书》、《商品房质量保证书》；
同年（2011年），首都有了关于印发北京市《房屋建筑使用说明书》示范文本的通知。
奇迹还是在2013年发生了，建质〔2013〕171号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》对该规定的再次修编中，取消了相关规定。
所以2015年，在浙江省会杭州关于贯彻《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的通知（杭建工发〔2015〕192号）中，自然也没有出现《住宅使用说明书》的字样。
从以上的法律法规和公文中，我们很难发现《住宅使用说明书》是怎样的一份说明书，难道住宅我们老百姓还不会用吗？这个制度设计的初衷是什么？里边有怎样的信息？
好在在另外一条线索里我们可以找到端倪
2007年，在对《中华人民共和国节约能源法》进行的第一次修编中，新增的第三十六条明确：房地产开发企业在销售房屋时，应当向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息，在房屋买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明，并对其真实性、准确性负责。
同年（2007年）发布的《浙江省建筑节能管理办法》第十八条规定：房地产开发企业应当将所售商品房的节能措施、围护结构保温节能指标、用能系统、可再生能源利用和相应保护要求等基本信息在住宅使用说明书中予以明示。
高级了，终于知道《住宅使用说明书》里有什么了！
同时，2008年颁布的《民用建筑节能条例》的第二十二条规定：房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。
首次出现了能源消耗指标，制度设计完美！
2014年，浙江省省会杭州颁布了《杭州市民用建筑节能条例》，第二十二条规定：建设单位应当按照有关规定在施工现场对建筑节能性能、节能措施、可再生能源利用等节能信息进行公示。房地产开发企业销售商品房时，应当在商品房销售合同、住宅质量保证书和住宅使用说明书中向买受人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温隔热工程保修期等信息，并确保信息的真实性与可靠性。
依然很高级！
2016年，《中华人民共和国节约能源法》再次修编，第三十六条改为：房地产开发企业在销售房屋时，应当向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息，在房屋买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明，并对其真实性、准确性负责。
能源消耗指标走了！
2018年，《中华人民共和国节约能源法》再次修编，第三十六条改为：房地产开发企业在销售房屋时，应当向购买人明示所售房屋的节能措施、保温工程保修期等信息，在房屋买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明，并对其真实性、准确性负责。
由此，可以明确，理论上，只是从理论上，从1998年起，你买过新建商品住宅，开发商都会给你一份《住宅使用说明书》，如果你是2007年以后买的房，理论上，仅仅是理论上，你的这份《住宅使用说明书》里大概会写上你家外墙的K值是多少，你家门窗的K值是多少这种让人摸不着头脑的数值，如果你幸运地在2008年以后买的房，理论上，仅仅是理论上，你的《住宅使用说明书》上会告诉你你家大概一年要消耗多少能源，前提是2008版《民用建筑节能条例》还有法律效力。这份《住宅使用说明书》大概会放在那个看起来挺贵重的盒子里。买了二手房的话，就要看上一任房主有没有收藏癖了。
前段时间一位朋友喜提了杭州的房子，跟我展示了他家的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。
能源消耗指标和节能措施这里边没有的话那一定在购房合同里，就不好意思要来看了
这东西有什么用？可能只是2021年的政治正确吧，毕竟今年你说不知道2030碳达峰2060碳中和那点事儿，都不好意思跟人家聊天了。你家买的房唯一能让你拿来吹嘘这事儿的可能就是《住宅使用说明书》了，大家都有的话，还能在同一个城市PK一下K值。
如果你买了房子真没有这东西怎么办？
有些情况你应该了解一下：
《住宅使用说明书》是开发商的事儿，和建设管理部门没什么关系，他们就是管管，管不上其实真没办法。不过可以发公文，2020年5月12日印发《杭州市住宅全装修工程质量管理规定》是个好例子；还可以处罚，杭州市房管局就有对房地产开发企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的行政处罚的规定。
据内部消息，在城建档案移交书的一百多项内容里边有《住宅使用说明书》，但是城建档案馆真不收这东西。
《中华人民共和国节约能源法》和《民用建筑节能条例》是全国性法律法规，该有的都要有。
真想要怎么办？还是得找开发商要，因为可能就他们有。
有位小伙伴还因为这个咨询了律师朋友，以下意见仅供参考，千万不要尝试：
行政处罚作出罚款的同时会责令房开限期改正，也就是要把住宅说明书补交给业主，如果在规定时间内房开还是未提交，业主可以直接起诉房开，或者向住建局投诉，如果住建部门怠于行使催告或者强制执行，就可以起诉住建部门。关于房开公司倒闭的问题，确实是个难题，这个不同于金钱给付义务可以由原股东承担责任，交付住宅说明书是房开公司的附随义务，原股东未必能够提供，法院是否支持不确定。
通常是自知道或者应当知道之日起3年内提起诉讼，不过房开如果不提出诉讼时效抗辩，法院是不会主动审查的。比如，房子2015年交付，我2021年才知道有住宅说明书这么个东西，然后向房开要，房开一直不给，到2025年我一怒之下把房开告上法庭，只要房开不主动提出我已经过了3年的诉讼时效，法院照常审理，但如果房开提出来，那我就败诉了。
并不是很突然的想法：
想收集全国各个城市、各个年代不包含敏感信息（比如具体地址、房价等）《住宅使用说明书》，如果各位有兴趣帮这个忙，欢迎留言，也可以在下面找到我的微信号联系我把你的住宅使用说明书发给我，谢谢！
北京的那位朋友，祝你一切顺利！
