买了小产权房怎么办（买了小产权房，纠纷不断怎么办）

【房屋买卖排雷避坑指南 No.013】
本期案例
2015年5月23日，罗先生经熟人介绍，看中了武东的一套131㎡的二手房。
由于这里是城中村的还建房，除了拆迁居民，大部分是外来务工人员在这里长租，房东交代，房子没有两证，但他表示：“这么大一片都是一样性质的房子，短期内不可能出现问题，更何况我们在这里住了好多年了，以后如果具备条件，一定配合办理两证。”
虽然有一点顾虑，但罗先生考虑到这房子比商品房便宜很多，并且是熟人介绍的，信得过，房屋户型和质量也不错。反正是自住，是不是商品房也无所谓了。
于是在熟人的见证下，罗先生支付了87万元的全款，并签订了买卖合同。并在合同上注明“原房主日后需协助买房人办理两证”。
罗先生欣喜总算有了个家，并请了装修师傅，花了8万元把房屋重新装修后，准备入住。
1年以后，这片还建房的土地性质变更时，罗先生联系房东配合办理两证，没想到，房东的态度和以前判若两人：
房东说，房价上涨，再加上土地性质的改变，这套房子比一年前交易时涨了近一倍，当时卖亏了，如果罗先生想办理两证，必须支付差价。
为此，罗先生和房东发生争执，双方闹上法庭，由于“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分等权利，不能办理房屋的产权过户手续，所以至今还没有判决结果。
罗先生为此非常纠结，考虑到一年前双方私下签订的买卖合同无效，怕僵持下去自己会房钱两空，只能答应房东支付差价后，办理两证。
案例分析
本期案例的关键在于，罗先生贪便宜买到了没有两证的“小产权房”，那么到底什么是小产权房？可以合法买卖么？
小产权房的类型
●通常意义上的小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
●限制销售的小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷的不完全产权房。
●军产房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”
●部分二手房：一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。
小产权房的特性
相对于“大产权房”，小产权房的特点还是十分明显的：
价格优势明显：
小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区或远郊区，本身土地价值较低。最重要的一点是，无须缴纳国有土地出让金和相关税费，于是土地建设成本极低。
产权不完整：
国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。并且，依照相关法律法规规定，小产权房买卖合同属于无效合同，并不受《合同法》的保护。既无法律保障，也不可以上市交易。严格上来说，小产权本质上是无产权。
不合法性：
小产权房建设在农村集体土地之上，与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。
法律风险大：
小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。
很多人都和案例中的罗先生一样，认为小产权房虽然没有房产证，还要全额付款，但相比高昂的商品房房价，小产权房的售价更容易让人接受，怀着侥幸心理最终选择购入小产权房。
小产权房在法律上一直处于真空状态，一旦出现纠纷，购房人的权益在法律上很难得到保护。这些房对被拆迁人具备一定的补偿性质，因此无论从立项报建及规划设计上都会有一定瑕疵，房屋法律手续不完备，会使得其权证办理延期。
对于目前低价出售的小产权房来说，除了无法办证的风险以外，更深远的影响是土地使用权。如果若干年后房子面临征地拆迁，村集体用地取得的拆迁补偿只会赔付给原村民，交易后的买家或无法取得拆迁补偿。此外，值得留意的是，由于小产权房性质特殊，虽然外部配套诱人，但大多数内部物业管理都比较杂乱，遇到房屋的质量及维修等问题，也很难妥善解决。
芝家支招
1、买房时，不要因总价便宜而忽略了产权问题，最好不要购买小产权房；
2、在买卖房过程中，最好不要私下交易，找到一家阳光透明的平台，推荐业务能力强、有责任心、熟悉相关法律法规的经纪人非常必要，不仅能促成交易，监督买卖双方的行为，最重要的是，对买卖房人不熟悉的法律细节非常了解，能保障交易安全顺利地进行。
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